O reajuste do aluguel é um dos momentos de maior tensão na relação entre inquilino e proprietário. Muitos inquilinos aceitam reajustes sem questionar; muitos proprietários não sabem calcular corretamente. Neste guia, explicamos tudo sobre como calcular o reajuste pelo IGP-M e pelo IPCA, e quando o aumento pode ser considerado abusivo.
Base legal: o que diz a Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) é a norma que rege os aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. Os pontos principais sobre reajuste:
- O contrato pode definir qualquer índice de reajuste que as partes acordem
- Na ausência de índice no contrato, aplica-se a variação do IGP-M como padrão de mercado
- O reajuste só pode ocorrer uma vez por ano (art. 17)
- Reajustes com frequência menor que 12 meses são nulos
Como calcular o reajuste pelo IGP-M
O IGP-M (Índice Geral de Preços — Mercado) é calculado mensalmente pela FGV e foi, historicamente, o índice mais usado nos contratos de aluguel.
Fórmula
Novo aluguel = Aluguel atual × (1 + IGP-M acumulado 12 meses / 100)
Exemplo
- Aluguel atual: R$ 2.500,00
- IGP-M acumulado nos últimos 12 meses: 6,8%
- Novo aluguel = R$ 2.500,00 × (1 + 0,068) = R$ 2.500,00 × 1,068 = R$ 2.670,00
- Aumento: R$ 170,00/mês
O IGP-M acumulado é a soma dos índices mensais dos últimos 12 meses a contar da data base do contrato (não do mês corrente).
Como calcular o reajuste pelo IPCA
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é o índice oficial de inflação do governo brasileiro, calculado pelo IBGE. Desde 2020, quando o IGP-M disparou (acumulou 23,1% no ano), muitos proprietários e inquilinos migraram para o IPCA — que tende a ser mais estável e próximo da inflação real do consumidor.
Fórmula (idêntica, apenas muda o índice)
Novo aluguel = Aluguel atual × (1 + IPCA acumulado 12 meses / 100)
Comparativo histórico IGP-M vs. IPCA (últimos anos)
| Ano | IGP-M acumulado | IPCA acumulado | Diferença |
|---|---|---|---|
| 2020 | 23,1% | 4,5% | +18,6 p.p. |
| 2021 | 17,8% | 10,1% | +7,7 p.p. |
| 2022 | 5,5% | 5,8% | −0,3 p.p. |
| 2023 | −3,2% | 4,6% | −7,8 p.p. |
| 2024 | 6,5% | 4,8% | +1,7 p.p. |
O IGP-M é mais volátil porque reflete preços no atacado e câmbio. Em anos de dólar alto, o IGP-M dispara enquanto o IPCA permanece controlado.
Use nossa Calculadora de Reajuste de Aluguel para calcular o novo valor com os índices atualizados.
Quando o reajuste é abusivo?
Um reajuste não é automaticamente ilegal por ser alto — se o índice contratual subiu, o proprietário tem o direito de aplicá-lo. Mas há situações que caracterizam abusividade ou ilegalidade:
1. Reajuste acima do índice contratual
Se o contrato prevê IGP-M e o proprietário aplica um percentual superior ao IGP-M acumulado, o excesso é indevido. O inquilino pode pagar apenas o valor correto e exigir comprovação do índice usado.
2. Reajuste antes de 12 meses
Qualquer reajuste com menos de 12 meses de intervalo é nulo de pleno direito, independentemente do que diz o contrato.
3. Índice não previsto no contrato
O proprietário não pode, unilateralmente, trocar o índice de reajuste após a assinatura do contrato. A troca de índice (ex.: de IGP-M para IPCA) só é válida com acordo formal entre as partes.
4. Cláusula de reajuste nula por lei
Cláusulas que prevejam reajuste por moeda estrangeira ou por variação cambial são nulas (art. 17 da Lei do Inquilinato).
O que fazer se o reajuste for indevido?
- Calcule o valor correto usando o índice do contrato e o período correto
- Notifique o proprietário por escrito (e-mail ou carta com AR) informando o cálculo correto e pedindo a correção
- Pague o valor correto — não o valor cobrado indevidamente
- Se não houver acordo: recorra ao PROCON ou ao Juizado Especial Cível (JEC), onde causas de até 40 salários mínimos não exigem advogado
Dica: negocie índice mais favorável ao renovar o contrato
Na renovação do contrato, você pode propor a substituição do índice. Com o IGP-M historicamente mais volátil que o IPCA, muitos proprietários aceitam a troca — especialmente em mercados com alta oferta de imóveis.
Conclusão
O reajuste do aluguel deve seguir o índice previsto em contrato, com intervalo mínimo de 12 meses. O IPCA tem se mostrado um índice mais estável e previsível para ambas as partes. Conhecer a fórmula e os seus direitos evita pagar mais do que é justo.