A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é a principal norma que rege os contratos de locação residencial e comercial no Brasil. Muitos inquilinos desconhecem seus direitos na hora do reajuste — e acabam pagando mais do que deveriam. Neste guia, explicamos o que diz a lei e como agir quando o reajuste é indevido.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre reajuste
Periodicidade mínima
O artigo 17 da Lei do Inquilinato estabelece que o aluguel não pode ser reajustado com frequência inferior a 12 meses. Um contrato que preveja reajuste semestral, por exemplo, tem essa cláusula declarada nula — o reajuste só pode ocorrer anualmente.
Índice de reajuste
A lei permite que as partes escolham livremente o índice de reajuste. Na prática, os mais usados são:
- IGP-M (FGV) — historicamente o mais comum em contratos residenciais
- IPCA (IBGE) — cresceu em adoção após a volatilidade do IGP-M em 2020–2021
São vedados pelo artigo 17:
- Reajuste vinculado a moeda estrangeira
- Reajuste vinculado a variação cambial
E se o contrato não previr índice?
Quando o contrato não define índice de reajuste, aplica-se o IGP-M como padrão de mercado, segundo entendimento consolidado. Alguns contratos mais antigos usam o IPC (FIPE) ou o próprio INPC.
Reajuste após o prazo contratual
Quando o contrato vence e o inquilino continua ocupando o imóvel (prorrogação automática por prazo indeterminado), as regras de reajuste continuam valendo — inclusive o intervalo mínimo de 12 meses.
O proprietário não pode cobrar um reajuste "acumulado" de vários anos de uma só vez. Cada reajuste só pode corresponder ao índice dos 12 meses anteriores à data base do contrato.
Revisão do aluguel: ação renovatória e revisional
Além do reajuste pelo índice, a lei prevê dois mecanismos de ajuste do valor do aluguel ao mercado:
Ação revisional (art. 19)
Após 3 anos de vigência do contrato (ou da última revisão judicial), qualquer das partes pode pedir revisão judicial do aluguel para adequá-lo ao valor de mercado. Se o mercado subiu muito além do índice, o proprietário pode pedir revisão. Se caiu, o inquilino pode pedir redução.
Ação renovatória (art. 51)
Exclusiva para locações comerciais com prazo de 5 anos ou mais. O locatário tem direito de renovar o contrato nas mesmas condições, salvo necessidade do imóvel para uso próprio ou reforma substancial.
Quando o reajuste é ilegal?
| Situação | É legal? |
|---|---|
| Reajuste após 12 meses pelo índice do contrato | ✅ Legal |
| Reajuste após 6 meses | ❌ Ilegal |
| Reajuste acima do índice contratual | ❌ Ilegal (no excedente) |
| Reajuste pelo dólar ou câmbio | ❌ Ilegal |
| Troca unilateral do índice pelo proprietário | ❌ Ilegal |
| Reajuste "acumulado" de anos anteriores não cobrados | ❌ Ilegal |
O que fazer quando o reajuste é indevido
Passo 1 — Calcule o valor correto
Use o índice previsto no contrato e o período correto de apuração (12 meses a contar da data base do contrato, não do mês de pagamento). Nossa Calculadora de Reajuste de Aluguel facilita esse cálculo.
Passo 2 — Notifique o proprietário por escrito
Envie e-mail ou carta com AR explicando o cálculo correto e solicitando a correção. Guarde todos os comprovantes.
Passo 3 — Pague o valor correto
Você pode depositar judicialmente o valor correto (não o cobrado indevidamente). Isso comprova boa-fé e evita caracterizar inadimplência.
Passo 4 — Se não houver acordo
- PROCON: registro de reclamação pode pressionar o proprietário
- Juizado Especial Cível (JEC): causas até 40 salários mínimos (~R$ 56.000) não exigem advogado. É o caminho mais rápido e acessível para reaver cobranças indevidas.
- Vara Cível: para valores maiores, com representação de advogado.
Deveres do inquilino no reajuste
O inquilino também tem obrigações:
- Pagar o aluguel reajustado corretamente — não pagar o reajuste justo pode configurar inadimplência
- Aceitar vistorias periódicas acordadas no contrato
- Comunicar ao proprietário se não aceita o reajuste, antes de simplesmente pagar valor diferente
Rescisão por inadimplência após reajuste
Se o inquilino simplesmente deixar de pagar o valor reajustado (sem notificação ou depósito judicial), o proprietário pode iniciar ação de despejo por falta de pagamento. Por isso, o caminho correto é sempre notificar por escrito e pagar o valor correto — não deixar de pagar.
Conclusão
A Lei do Inquilinato protege tanto inquilinos quanto proprietários. O reajuste deve seguir o índice contratual, ocorrer no máximo uma vez por ano e nunca ser vinculado a moeda estrangeira. Conhecer esses direitos evita pagar a mais — e saber como reagir quando o reajuste é indevido evita conflitos desnecessários.