Quando o IGP-M acumulou 23,1% em 2020, muitos inquilinos se viram diante de reajustes que dobravam o custo do aluguel de um ano para o outro. Desde então, a discussão sobre qual índice usar nos contratos de aluguel nunca mais parou. Neste artigo, explicamos a diferença entre IGP-M e IPCA, o histórico de cada um e como negociar o índice mais adequado.
O que cada índice mede?
IGP-M (Índice Geral de Preços — Mercado)
Calculado mensalmente pela FGV (Fundação Getulio Vargas), o IGP-M é uma média ponderada de três índices:
- IPA (Índice de Preços no Atacado): peso de 60% — mede a inflação no atacado, fortemente influenciada pelo câmbio e pelo preço de commodities
- IPC (Índice de Preços ao Consumidor): peso de 30% — mede a inflação no varejo para famílias de renda média
- INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): peso de 10% — mede a inflação na construção civil
Por ter 60% de seu peso no atacado (sujeito a câmbio e commodities), o IGP-M é muito mais volátil que o IPCA e pode divergir drasticamente da inflação que o inquilino de fato sente no dia a dia.
IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)
Calculado mensalmente pelo IBGE, o IPCA é o índice oficial de inflação do governo e é usado como referência para o sistema de metas de inflação do Banco Central.
Mede a variação de preços de uma cesta de consumo de famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos, abrangendo:
- Alimentação e bebidas (22,7% do peso)
- Habitação (14,1%)
- Transporte (20,5%)
- Saúde (15,1%)
- E outros grupos
Por medir diretamente o custo de vida do consumidor, o IPCA tende a ser mais estável e previsível que o IGP-M.
Comparativo histórico (2018–2025)
| Ano | IGP-M | IPCA | Diferença (IGP-M − IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2018 | 7,5% | 3,7% | +3,8 p.p. |
| 2019 | 7,3% | 4,3% | +3,0 p.p. |
| 2020 | 23,1% | 4,5% | +18,6 p.p. |
| 2021 | 17,8% | 10,1% | +7,7 p.p. |
| 2022 | 5,5% | 5,8% | −0,3 p.p. |
| 2023 | −3,2% | 4,6% | −7,8 p.p. |
| 2024 | 6,5% | 4,8% | +1,7 p.p. |
Em 8 dos 10 anos anteriores a 2026, o IGP-M foi maior que o IPCA. Nos anos de dólar alto e commodities em alta, a diferença chegou a 18 pontos percentuais.
Qual é melhor para cada parte?
Para o inquilino
O IPCA é quase sempre mais favorável. Ele reflete a inflação que o inquilino efetivamente enfrenta no seu orçamento. O IGP-M, por incluir preços no atacado e câmbio, pode disparar mesmo quando a inflação do consumidor está controlada.
Para o proprietário
Historicamente, o IGP-M rendeu mais. Mas a volatilidade é o preço dessa vantagem — em 2023, o IGP-M fechou em −3,2%, o que significaria redução do aluguel (caso o contrato preveja reajuste negativo). Muitos proprietários preferem o IPCA pela previsibilidade.
Para ambas as partes
O IPCA oferece mais previsibilidade. Inquilino e proprietário conseguem estimar com mais precisão o reajuste futuro. Para contratos longos (3–5 anos), o IPCA reduz o risco de conflitos por reajustes imprevisíveis.
Como negociar a troca de índice
No contrato novo
Na assinatura de um novo contrato, proponha o IPCA como índice de reajuste. Em mercados com alta oferta de imóveis, proprietários tendem a aceitar.
Na renovação
A renovação é o melhor momento para renegociar o índice. Apresente o histórico comparativo (tabela acima) como argumento. Um proprietário que aceita IPCA em troca de menor risco de vacância geralmente sai ganhando no longo prazo.
Durante o contrato vigente
Trocar o índice durante a vigência do contrato exige acordo formal de ambas as partes — um aditivo contratual assinado. O proprietário não pode impor a troca unilateralmente, nem o inquilino.
E se o IGP-M for negativo?
A Lei do Inquilinato não prevê reajuste negativo — o aluguel não pode ser reduzido com base em IGP-M negativo a menos que o contrato preveja expressamente essa possibilidade. Na prática, quando o IGP-M é negativo, o aluguel simplesmente não é reajustado naquele período.
Calcule o reajuste do seu aluguel
Independentemente do índice previsto no contrato, use nossa calculadora para saber exatamente qual será o novo valor do aluguel:
Calculadora de Reajuste de Aluguel 2026
Conclusão
O IGP-M é mais volátil e historicamente mais alto que o IPCA. Para o inquilino, o IPCA quase sempre resulta em reajustes menores. Para o proprietário, o IPCA oferece previsibilidade e reduz o risco de conflito com o inquilino. Em um mercado de aluguel competitivo, oferecer o IPCA pode ser a diferença entre manter e perder um bom inquilino.